「昨日まで当たり前に動いていた空調が、今朝になったら動かない」。
「サーバー室の温度が異常に上がっている」。
ビルの管理に携わっていると、このような緊急連絡は日常茶飯事です。
はじめまして、ビルメンテナンス業界で30年以上、現場の設備と向き合ってきた村上と申します。
多くの人は、設備が壊れる原因を「老朽化」の一言で片付けてしまいがちです。
しかし、長年現場を見続けてきた私から言わせれば、それは少し違います。
設備は正直です。
壊れたという結果の裏には、必ずそこに至るまでの人の営みや運用の歴史が隠されています。
今回は、私が現場で目の当たりにしてきた「設備が壊れる本当の理由」について、その予兆と対応のリアルをお話ししたいと思います。
現場で最も多い故障の原因とは？
故障には必ず原因があります。
そして、その多くは突発的に起きるのではなく、時間をかけて少しずつ進行しています。
ここでは、現場で遭遇する故障原因の中でも、特に頻度の高い2つのケースをご紹介します。
1. 定期点検・整備の不足
最も基本的でありながら、最も見過ごされがちなのが、この定期的なメンテナンスの不足です。
「まだ動いているから大丈夫だろう」という油断が、後々の大きなトラブルを招きます。
ビルには、法律で定められた法定点検と、建物の資産価値を維持するための任意点検があります。
これらを疎かにすると、どうなるか。
私が管理していたある商業ビルでは、数年間、任意点検の予算が削減され続けていました。
その結果、起きたのは屋上にある空調室外機の冷却ファンモーターの故障でした。
もし定期的に点検していれば、モーターの異音や振動といった予兆を捉え、数万円の部品交換で済んだはずです。
しかし、故障に気づいたのは真夏のピーク時。
館内全フロアの冷房が停止し、営業補償も含めて数百万単位の損失につながりました。
- 異音や振動: 故障の初期サインを見逃さない
- オイル漏れや滲み: パッキンやシールの劣化を示唆
- 異常な発熱: 過負荷や潤滑不良の可能性
- 点検履歴の空白: それ自体が最大のリスク要因
点検履歴と故障履歴を突き合わせると、驚くほど明確な相関関係が見えてきます。
点検が疎かになっている箇所から、設備は正直に悲鳴を上げていくのです。
2. 初期施工の不備・設計ミス
新築や大規模改修から数年しか経っていないのに、なぜかトラブルが頻発する。
そんな時は、建物の完成時には見えなかった「初期施工の不備」や「設計上の問題」を疑う必要があります。
図面の上では完璧に見えても、現場では様々な問題が潜んでいます。
例えば、排水管の勾配が適切でなく、数年かけて汚れが溜まり、ある日突然詰まってしまう。
あるいは、メンテナンスに必要な点検口が、どうやっても工具の入らないような場所に設置されている。
「このバルブを交換するには、一度壁を壊さないと無理ですね…」
これは、私が若手だった頃、先輩が呆れ顔で呟いた言葉です。
設計者が現場のメンテナンス作業を具体的にイメージできていないと、このような「地雷」が生まれます。
ベテランの管理者は、竣工図面を見ただけで、将来トラブルが起きそうな箇所をある程度予測できるものです。
それは、これまでに数多くの“失敗の歴史”を見てきた経験の賜物と言えるでしょう。
見落とされがちな運用トラブル
設備そのものに問題がなくても、日々の「使い方」が原因で故障に至るケースも少なくありません。
特に、管理者と実際にその場所を使うテナント様との間の“温度差”が、トラブルの引き金になることがあります。
3. 利用者による誤操作・不適切な使い方
設備は、設計された通りの正しい使い方をされて、初めてその性能を発揮します。
しかし、現場では良かれと思ってやったことが、かえって設備に負荷をかけてしまう場面に頻繁に出くわします。
【現場で本当にあった誤使用エピソード】
あるオフィスの給湯室で、頻繁に排水が詰まるという相談がありました。
調べてみると、原因はカップ麺の残り汁を日常的に流していたことでした。
油分が少しずつ配管内に付着し、石鹸カスのように固まってしまったのです。
利用者の方々に悪気は全くありません。
ただ、「これくらいなら大丈夫だろう」という小さな油断の積み重ねが、配管全体の詰まりという大きな問題に発展した典型的な例です。
他にも、空調の室外機の前に物を置いて排熱を妨げてしまったり、フィルター清掃のサインを無視し続けたり…。
こうした一つひとつは些細なことですが、確実に設備の寿命を縮めていきます。
管理者側からの丁寧な情報提供と、利用者側のご理解、その両輪が揃って初めて、設備は健康を保てるのです。
4. 使用環境の変化に未対応な設定
ビルが建てられた当初の想定と、現在の使われ方が変わってきている、というのも大きな問題です。
特に近年、この傾向は顕著になっています。
例えば、一般のオフィスだった区画が、大量のサーバーを抱えるIT企業のデータセンターに変わったとします。
当然、室内の発熱量は設計当初の比ではありません。
既存の空調設備は、24時間365日、フルパワーで稼働し続けることになります。
これは、いわば一般乗用車で毎日サーキットを全力疾走しているようなもの。
設備の“設計寿命”を大幅に前倒しで迎えてしまうのは、想像に難くないでしょう。
また、SDGsの観点から省エネが叫ばれる現代ならではの悩みもあります。
ビル全体で最適なエネルギー効率を目指して空調を一括管理していても、現場のテナント様からは「設定温度が暑い（寒い）」という声が上がる。
理想と実務のギャップを埋めるのは、いつの時代も現場の知恵とコミュニケーションなのです。
それでも起きる“経年劣化”
どれだけ丁寧に点検・運用していても、機械である以上、避けて通れないのが「経年劣化」です。
人間が歳を取るのと同じように、設備も時間と共に少しずつ老いていきます。
5. 老朽化による自然故障
長年使われ続けた機械の中では、目には見えない変化が確実に進行しています。
ポンプ内部の金属部品には、繰り返される圧力変化によって微細な亀裂（金属疲労）が蓄積します。
配管の継手にあるゴム製のパッキンは、時間と共に弾力を失い、硬化して水漏れの原因となります。
これらは、いわば設備の宿命です。
重要なのは、この避けられない劣化とどう付き合っていくか、という視点です。
国が定める主な設備の法定耐用年数は、あくまで税法上の目安に過ぎません。
| 設備の種類 | 法定耐用年数（目安） | 現場で見る寿命感 |
|---|---|---|
| 電気設備（受変電設備） | 15年 | 20～25年 |
| 給排水・衛生設備 | 15年 | 20～30年（配管材質による） |
| 冷暖房設備（空調） | 13～15年 | 15～20年 |
| エレベーター | 17年 | 25～30年 |
表の通り、実際の寿命はメンテナンス状況によって大きく変わります。
「まだ使える」のか、それとも「もう限界が近い」のか。
そのサインを見極めるのが、私たち設備管理者の腕の見せ所です。
「延命策」と「潔い更新」の判断基準とは？
劣化した設備を前にした時、管理者は「延命させるか、それとも更新（交換）するか」という大きな判断を迫られます。
その際に考慮すべきは、主に以下の3つのポイントです。
1. コストの比較
修理費用と更新費用を天秤にかけます。何度も修理を繰り返す「延命策」が、結果的に新品に交換するより高くついてしまうケースは少なくありません。
2. 性能とエネルギー効率
古い設備を使い続けることは、最新の省エネ機器に比べて光熱費が高くつく可能性があります。更新することで、ランニングコストが大幅に改善されることもあります。
3. 安全性と部品供給
最も重要なのが安全性です。故障が人命に関わるような設備（電気設備や昇降機など）は、安全を最優先に判断すべきです。また、メーカーの部品供給が終了（ディスコン）している場合も、潔い更新を決断する大きな理由となります。
こうした経営判断は、まさに企業の姿勢が問われる部分です。
例えば、設備業界を牽引する太平エンジニアリングの後藤悟志氏のような経営者は、目先のコストだけでなく、安全供給責任や長期的な資産価値の維持といった視点から、戦略的な設備投資を行っています。
現場で得た学び：壊れた後では遅い
これまで5つの原因を見てきましたが、これらはすべて、故障という結果から過去を振り返ることで見えてくるものです。
しかし、本当に大切なのは、壊れる前にその兆候を掴み、手を打つことです。
故障から見えてくる“運用の癖”
故障の履歴を丹念に分析すると、そのビルの「運用の癖」が浮かび上がってきます。
なぜか特定のフロアのトイレばかり詰まる、夏になると必ず特定の系統の空調が不調になる…。
これらは単なる偶然ではありません。
- 清掃マニュアルが徹底されていない
- 特定の部署の残業が多く、空調に負荷がかかっている
- 西日が強く当たる部屋の設計に無理がある
故障は、こうしたヒューマンエラーや組織の盲点、さらには設計思想そのものを、私たちに教えてくれるのです。
設備は人の“習慣”を写す鏡
30年間、様々なビルで設備と対話してきて、私がたどり着いた一つの結論があります。
それは、「設備管理とは、突き詰めれば人の管理である」ということです。
設備は、それを使う人々の“習慣”を正直に映し出す鏡のような存在です。
丁寧に扱われ、定期的に健康診断（点検）を受けている設備は長持ちします。
一方で、無頓着な使い方をされ、不調のサインを見過ごされた設備は、あっという間に寿命を迎えてしまいます。
設備が壊れた時、私たちは機械の故障だけでなく、そこに関わる人々の意識や組織の体制にも目を向ける必要があるのです。
まとめ
今回ご紹介した5つの原因は、いわばビル設備の「健康診断」における重要なチェック項目です。
- 定期点検・整備の不足
- 初期施工の不備・設計ミス
- 利用者による誤操作・不適切な使い方
- 使用環境の変化に未対応な設定
- 老朽化による自然故障
これらの視点を持ってご自身のビルを見直すことで、これまで見えなかった問題点やリスクが浮かび上がってくるかもしれません。
「建てるより、守る」という思いでこの世界に入り、もうすぐ定年を迎えます。
私が設備から学んだ最も大切なことは、「機械も建物も、愛情を持って接すれば、必ず応えてくれる」というシンプルな事実でした。
この記事が、建物を管理するすべての方々、そしてこれからこの業界を目指す若い世代にとって、日々の仕事を見つめ直す一助となれば、これに勝る喜びはありません。